房地(di)產開發是一個資(zi)金密(mi)集型行業，涉及的種種融資(zi)方(fang)向、融資(zi)方(fang)式(shi)都凸(tu)顯出它的需要(yao)。”李(li)萬(wan)明表示，房地(di)產可(ke)以分為(wei)四個階段(duan)。
一是拿地階段，需要支付土地出讓金。如果沒有合作，沒有一種融資行為，完全靠(kao)自有資金(jin)發展壯大，會比較慢(man)。
二(er)是四證(zheng)齊全后，需(xu)要支(zhi)付(fu)建設費用，開發的核心(xin)作用是支(zhi)付(fu)建設費用，對于三四線城(cheng)市來說更明顯。
三是發行公司債用于公司發展，一(yi)類是(shi)上市公(gong)(gong)司(si)和大型公(gong)(gong)司(si)利(li)用(yong)公(gong)(gong)開交易所(suo)去發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)的(de)(de)債(zhai)，需(xu)要得(de)到交易所(suo)批準；另(ling)一(yi)類是(shi)通過地(di)方金融(rong)平臺，或者股權交易中心發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)的(de)(de)債(zhai)，這種債(zhai)多(duo)半是(shi)針對小型公(gong)(gong)司(si)、具體項目公(gong)(gong)司(si)發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)。
四是利用經營性物業發行CMBS或ABS。美(mei)國(guo)監獄是經營性物業，美(mei)國(guo)政府(fu)一些辦公樓都是經營性物業，可以通過(guo)Reits、CMBS或ABS發(fa)行給社會投資(zi)人，個(ge)別(bie)沒有產(chan)權，但都(dou)是經(jing)營性資(zi)產(chan)。“銀保(bao)監會對房地(di)產信托的監控要求(qiu)非常嚴，不僅不讓增加規模，還要壓縮規模，如(ru)果(guo)房地(di)產占比降下(xia)來，很多(duo)(duo)(duo)房地(di)產企業會非常痛苦。”李萬明表示，這導致很多(duo)(duo)(duo)小(xiao)企業倒閉，很多(duo)(duo)(duo)大(da)企業降價(jia)（賣房）還債，地(di)主家也沒(mei)有(you)余糧了。
不過，他(ta)認為金(jin)融管控政策出臺的原因有四個。
一是長效機制尚未見效。我們呼吁建立房地產長效機(ji)制三四年了，但是現在還(huan)沒有見(jian)效。
二是許多城市房價上漲壓力大、風險加大。很(hen)多(duo)三四線城市房價漲到1萬(wan)元/平方米以(yi)上，甚至(zhi)還更高，這是有(you)問(wen)題(ti)的(de)，因為(wei)有(you)的(de)城市根本沒(mei)有(you)工商業發(fa)展(zhan)機會，沒(mei)有(you)新(xin)的(de)就業機會，甚至(zhi)人(ren)口外流，沒(mei)必要(yao)增(zeng)加那么多貴的(de)房子(zi)。
三是抑制房企高價搶地苗頭。通(tong)過打壓的方(fang)式讓房企沒(mei)有(you)那么大的搶地動機，未來有(you)機會(hui)再(zai)想辦法來控制(zhi)房價上(shang)漲(zhang)速度。
四是逼迫房企優惠促銷還債。優惠促銷立馬見效，讓(rang)老百姓(xing)看到潛在風險，或者對未來(lai)期望有(you)所調整，這個很(hen)重要。
“按照現在新(xin)(xin)的(de)政策(ce)，資(zi)(zi)管備案新(xin)(xin)規(gui)根本不(bu)允許房地產(chan)基金做債，只能(neng)做股。從(cong)去年年初開始就控制了，不(bu)讓(rang)做了。”李萬明道出(chu)嚴峻現實，“不(bu)同的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)階段，不(bu)同類型的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)可能(neng)風(feng)險(xian)不(bu)一樣，收(shou)益預(yu)期也就不(bu)一樣，房地產(chan)開發投(tou)(tou)資(zi)(zi)屬于機會型的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)，即(ji)便不(bu)好做也可以做不(bu)同階段的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)。”
李萬明提煉了(le)房地產投融(rong)資備案新(xin)規(gui)的四個關(guan)鍵點，分析其(qi)所帶來的影(ying)響。
一是明確要求股權投資，不得進行借貸活動。很多(duo)房地(di)產基(ji)金委托貸款，包括資(zi)管、證券公司(si)、公募基(ji)金資(zi)管分(fen)公司(si)等原來習慣的借貸活動，現在行不通了。
二是除個別情況，要求先募后備。這對房地產來(lai)說有一定(ding)難度，房地產投(tou)資少也需要十(shi)幾個億，如果發行方實力(li)不(bu)強大，先(xian)募后(hou)備非(fei)常困(kun)難。
三是不得募集多只基金投資單一項目，無法突破200人限制。以前某(mou)基(ji)金某(mou)資管產品可以湊十幾億元來(lai)投單一項目。如(ru)果大多(duo)數投資人平均投300萬(wan)元，200個人就(jiu)是6億元。備(bei)不(bu)了(le)案就募不(bu)了(le)錢，銀行不(bu)給你(ni)托(tuo)管，社會投資人也不(bu)信任你(ni)。
四是存續期不得少于5年。這完(wan)全(quan)回到了科(ke)技(ji)類基金(jin)范疇(chou)，甚至還鼓(gu)勵5+2年(nian)(nian)。除(chu)了(le)產業運營基金，房地產開發(fa)階段一(yi)般是兩(liang)三年(nian)(nian)，如果一(yi)次(ci)性募(mu)資(zi)五年(nian)(nian)，一(yi)旦資(zi)金閑置，成本(ben)會很大。
“這四(si)個(ge)新規出來(lai)之后，新一年的房(fang)地產(chan)基(ji)金(jin)會更難做(zuo)。”李萬明表示，“按照備案新規不(bu)能做(zuo)的，我們一定要(yao)(yao)把房(fang)地產(chan)基(ji)金(jin)當成(cheng)股(gu)權投資來(lai)對待，千萬不(bu)要(yao)(yao)想房(fang)地產(chan)基(ji)金(jin)是債權。”
對此，李萬明(ming)給(gei)出建(jian)議(yi)，一是與(yu)品牌開發商(shang)合(he)作并購(gou)(gou)基金，二是善(shan)意并購(gou)(gou)小(xiao)型(xing)房企項目。
他認為(wei)，即便投資變難，也(ye)要(yao)(yao)研究(jiu)如何跟大(da)型開(kai)發(fa)公司(si)在好的區(qu)域合作，比如在四大(da)城市群。跟開(kai)發(fa)商的合作最(zui)難的是結(jie)構(gou)化，因為(wei)只有結(jie)構(gou)化，面向社會募集的資金優先級才有安全(quan)墊，證監會要(yao)(yao)求只要(yao)(yao)搞結(jie)構(gou)化就(jiu)得按1比1進行(xing)，小型地產公(gong)司可以跟某個(ge)大開(kai)發商合作參與(yu)次級投資，合作形成新的(de)并(bing)(bing)購(gou)基金(jin)，去并(bing)(bing)購(gou)若干項(xiang)目。
另(ling)外，李萬明(ming)表示，新的(de)(de)一年很多小企業(ye)會更(geng)糟(zao)糕，所(suo)謂的(de)(de)善(shan)意(yi)并購(gou)小型項目，善(shan)意(yi)并購(gou)基金(jin)，可以(yi)是主(zhu)體(ti)跟小開(kai)發商合(he)作，比如以(yi)前(qian)拿(na)的(de)(de)項目，或由工業(ye)用地轉性(xing)、補交出讓金(jin)開(kai)發的(de)(de)項目，可以(yi)去跟一個老板談，讓他把原來投(tou)資的(de)(de)錢投(tou)到新的(de)(de)專項基金(jin)劣(lie)后，通過這種架構，設立(li)專項基金(jin)吸引優先級投(tou)資人。
“冬天已(yi)經(jing)快(kuai)過去了(le)，我們希(xi)望春天會來，希(xi)望在新的一年不管房地產是(shi)10萬億元銷售(shou)額還(huan)是12萬億元銷售額，房企都能夠(gou)抓到一(yi)些機會。”李(li)萬明(ming)期待。