如(ru)(ru)果將(jiang)房地產行(xing)業比作(zuo)一條(tiao)河，河中流水(shui)好比行(xing)業資(zi)金，那似乎(hu)現如(ru)(ru)今(jin)這條(tiao)河從上游(you)到下游(you)都有些(xie)“缺水(shui)”。但在這一“枯水(shui)期(qi)”里(li)，對于盛世神州而言或許意味著(zhu)更(geng)多(duo)的機會。
“跟往年相比現在(zai)直(zhi)接私募的辦法多(duo)了(le)。我們有(you)自(zi)己的募資渠道，也會(hui)跟社(she)會(hui)的財富管理公司進行合作。”在(zai)2018博鰲(ao)房地產論(lun)壇做客博鰲(ao)直(zhi)播(bo)間(jian)時(shi)，你來我往笑談之中，盛世(shi)神州首(shou)席執(zhi)行官(guan)李(li)萬(wan)明(ming)顯得頗有(you)底氣。
但伴隨著新的資管新規(gui)出(chu)(chu)臺，證監會對私(si)募(mu)基(ji)金的管理日益加強，拿(na)錢渠道受到(dao)限制，盛世神州也不(bu)得不(bu)對此作(zuo)出(chu)(chu)調整(zheng)。
不過，在李萬明看(kan)來(lai)(lai)(lai)，雖然金(jin)融機構資金(jin)、銀行(xing)資金(jin)等(deng)非標業務的(de)(de)資金(jin)池在減少，但實(shi)際上有很(hen)多(duo)高凈值客戶(hu)的(de)(de)資金(jin)是沒有合適產品可供購買(mai)的(de)(de)。“恰恰就(jiu)是這些人，反而會轉過頭來(lai)(lai)(lai)通過財(cai)富管理公司或直接跟我們(men)對接來(lai)(lai)(lai)進行(xing)私募(mu)投資。”
對于社會投資人而言，值得關注的是(shi)(shi)產品設計的安全性(xing)與(yu)合理(li)性(xing)。李萬明(ming)(ming)笑著分(fen)析(xi)說：“如今能(neng)夠明(ming)(ming)確的是(shi)(shi)，銀行(xing)理(li)財獲(huo)取之后實(shi)際上仍是(shi)(shi)通(tong)過各種渠道投向房地產行(xing)業，或是(shi)(shi)通(tong)過私募基(ji)金以及直接主動管理(li)的機構投入，而私募房地產基(ji)金在(zai)這方面(mian)恰好能(neng)夠發揮優勢。 ”
接(jie)著這一話茬(cha)，李萬明進一步表態：“不過，在項目選擇(ze)和投后管理上，我們是非常謹慎(shen)的(de)(de)。”他加重語氣說，“項目不僅(jin)要經過開發商(shang)的(de)(de)篩(shai)選，我們基(ji)金(jin)也會有一個考察過程。”
; 或許也正是(shi)這種(zhong)謹慎(shen)心(xin)態使(shi)然(ran)，與其他奮戰(zhan)一線的(de)同行不同，盛世神州對于一線城市持謹慎(shen)態度。在其眼中，一線城市由于地(di)價過高加(jia)上政(zheng)府控價，后端收(shou)益(yi)其實比較弱。
相反的，對(dui)于有人口聚集作用尤其是地(di)(di)處大都市圈(quan)邊上的二三線城市，恰恰為盛世神州所看好。“像長沙(sha)、西安等一些地(di)(di)級(ji)市，房地(di)(di)產(chan)開發的投(tou)資(zi)收益還(huan)是非常(chang)可(ke)觀的。”
雖(sui)然(ran)在選擇項目上較(jiao)為偏愛住宅，但由于這一領域在調控(kong)中(zhong)所受影響最為明(ming)顯，盛世(shi)神州也逐(zhu)漸開始進入相比之下更為穩定的寫字樓和長租公寓、養老(lao)公寓等領域。
李(li)萬(wan)明(ming)舉了個(ge)(ge)例子(zi)，兩(liang)年(nian)前(qian)北京曾(ceng)招拍(pai)掛一(yi)(yi)個(ge)(ge)樓面地價逾3萬(wan)元(yuan)/平米的(de)(de)長租(zu)(zu)公寓，這個(ge)(ge)價基本(ben)跟普通銷(xiao)售(shou)住宅一(yi)(yi)樣了，而作為(wei)長租(zu)(zu)公寓它的(de)(de)收益率僅(jin)剩(sheng)百分(fen)之二點(dian)幾。“一(yi)(yi)般人是不會(hui)做的(de)(de)。”李(li)萬(wan)明(ming)直言道。
“政策、成本，都很重要。”如今的(de)盛世神州正在瞄準集(ji)體建(jian)設用(yong)(yong)地(di)和工業(ye)用(yong)(yong)地(di)，在集(ji)體建(jian)設用(yong)(yong)地(di)和工業(ye)用(yong)(yong)地(di)上去(qu)申(shen)請做長租公寓(yu)、養老(lao)公寓(yu)，既(ji)符(fu)合政策，又符(fu)合低(di)成本，也能在未(wei)來的(de)長期經營過程中實現較好的(de)投資回(hui)報。
當(dang)問(wen)到“一般會選(xuan)擇何時(shi)入場(chang)”時(shi)，李萬明肯定(ding)(ding)地回(hui)答說(shuo)：“在前(qian)端(duan)，因(yin)為(wei)私募基(ji)金還是在前(qian)端(duan)。”他類比解釋(shi)說(shuo)，可以將此理解為(wei)城市更新，只不過是工(gong)業建設用地更新為(wei)養老產業設施用地。不過前(qian)端(duan)要跟后端(duan)運(yun)營(ying)商形成戰略合作，保證獲得長(chang)期穩定(ding)(ding)的經營(ying)收益。
相比(bi)住宅(zhai)的(de)(de)短(duan)周(zhou)期，參與商業(ye)(ye)、產業(ye)(ye)以及長(chang)(chang)(chang)租公(gong)寓(yu)則需(xu)要長(chang)(chang)(chang)周(zhou)期資金的(de)(de)支(zhi)持。不(bu)過，李(li)萬明(ming)言(yan)語中(zhong)顯露其對此并不(bu)擔心。“由于國家政策比(bi)較支(zhi)持，所以金融(rong)機構(gou)還是可以繼續(xu)投的(de)(de)，我們長(chang)(chang)(chang)期建(jian)立的(de)(de)信譽和長(chang)(chang)(chang)期合作的(de)(de)金融(rong)機構(gou)都有這種投資需(xu)求。”
李萬明相信，只要產品成(cheng)本足夠低，區位市場能夠預(yu)期未來的經營收(shou)益還不錯，實際上資(zi)金不是問題。
在(zai)去(qu)年(nian)猜測今(jin)年(nian)或許會(hui)推(tui)出(chu)REITs后(hou)，李萬明(ming)表示，今(jin)年(nian)確實建設(she)部(bu)和(he)證(zheng)監(jian)會(hui)已(yi)經出(chu)了(le)關于鼓(gu)勵REITs推(tui)出(chu)的(de)文件(jian)。他預言道：“最近在(zai)中美貿(mao)易戰和(he)股市的(de)大(da)變動下顯(xian)然還不是(shi)REITs好的(de)時機(ji)。”
“這跟中美貿易戰有關系(xi)，央行要應(ying)對(dui)貨幣(bi)政策、人民幣(bi)貶值、外(wai)匯儲幣(bi)減少等諸(zhu)多情(qing)況，還要考慮(lv)從金融(rong)穩(wen)定的(de)角度是不是合(he)適(shi)推出REITs作為資(zi)金的(de)蓄水池。”
李萬明透露說(shuo)，從最(zui)新了解到證監會的(de)消息來看，REITs已經列入議(yi)事日程，“但是在(zai)明年(nian)年(nian)初還(huan)是明年(nian)年(nian)終還(huan)不(bu)好(hao)說(shuo)”。