張民耕：房地產+金融是未來房地產轉型的方向
新華網北京7月(yue)13日電(dian)（白云(yun)蛟）隨著中國(guo)樓市房(fang)地(di)產“金(jin)融(rong)(rong)化(hua)”的趨(qu)勢愈加(jia)明顯，金(jin)融(rong)(rong)化(hua)已成為(wei)房(fang)企面(mian)臨的不可違逆的大勢。事實證明，當(dang)中國(guo)樓市的“黃金(jin)十年”成為(wei)過(guo)眼(yan)煙云(yun)，以及隨著房(fang)產行業競爭日趨(qu)白熱化(hua)，房(fang)地(di)產企業“金(jin)融(rong)(rong)化(hua)”的趨(qu)勢愈加(jia)明顯。房(fang)地(di)產+金(jin)融(rong)(rong)將是(shi)行業下(xia)一(yi)輪洗牌(pai)(pai)的關鍵點(dian)。為(wei)此，7月(yue)7日下(xia)午新華房(fang)產“品(pin)牌(pai)(pai)房(fang)企私董會”邀請(qing)品(pin)牌(pai)(pai)房(fang)企大佬齊(qi)聚一(yi)堂，探討(tao)2016年房(fang)地(di)產企業在金(jin)融(rong)(rong)化(hua)的大潮中如(ru)何突圍與破局。
房地(di)產+金融(rong)是未來房地(di)產轉型的(de)方向
盛世(shi)神(shen)州基(ji)金(jin)董事長、博士(shi)張民耕作(zuo)為在地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)深耕幾十年后，率(lv)先跨界轉型的房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)(chan)資深人(ren)士(shi)，對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)融化的趨勢(shi)發表看(kan)法(fa)，他認(ren)為房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)+金(jin)融是未來房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)轉型的方(fang)向。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的血脈里天生(sheng)流(liu)著(zhu)(zhu)金(jin)融的血液，隨著(zhu)(zhu)我國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市場(chang)(chang)逐(zhu)漸(jian)成熟，金(jin)融市場(chang)(chang)的逐(zhu)漸(jian)規范，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)基(ji)金(jin)將極(ji)大(da)促進中國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)的健康發展。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)融化是一個收(shou)益與(yu)風險權衡的抉(jue)擇，價值判斷(duan)、價值挖掘和(he)風險管控(kong)都需要謹(jin)慎與(yu)專業(ye)(ye)。
對(dui)于轉型的(de)途徑，張博士認為盤活存量(liang)、優化資(zi)產結(jie)構、開(kai)啟新(xin)融資(zi)新(xin)渠(qu)道(dao)已經成為了(le)地(di)產開(kai)發商(shang)的(de)重要任務，企業(ye)(ye)版塊升級、集團產融結(jie)合(he)的(de)發展道(dao)路(lu)勢在必行，開(kai)發商(shang)的(de)輕資(zi)產化、商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)的(de)資(zi)產證券化的(de)前進與(yu)探索也隨之成為了(le)萬眾矚目的(de)焦點。
當前(qian)(qian)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)目(mu)(mu)前(qian)(qian)競爭(zheng)激烈，未來的(de)發展趨勢必然走向規模化(hua)、集約化(hua)。會上(shang)他(ta)(ta)首(shou)先(xian)分析(xi)了(le)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)現狀，他(ta)(ta)認為(wei)：目(mu)(mu)前(qian)(qian)全國百強企(qi)業(ye)銷(xiao)售比已經達到了(le)40%多的(de)份額。剩下的(de)九萬(wan)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)才占到50%多，實(shi)際(ji)上(shang)每(mei)家非常小，有(you)很(hen)多企(qi)業(ye)鑒于(yu)流動性困難向銀行貸款，貸款之(zhi)后又不想投資房(fang)(fang)地產(chan)(chan)了(le)，所以對(dui)于(yu)小房(fang)(fang)企(qi)來說確實(shi)面(mian)臨困難。
而(er)對于大型(xing)房(fang)(fang)(fang)企來說(shuo)，轉型(xing)合作，房(fang)(fang)(fang)地產金融化這(zhe)也(ye)是(shi)一個(ge)非常常見(jian)的(de)(de)現象(xiang)，前(qian)二十位(wei)、前(qian)十位(wei)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)企做得非常到位(wei)。當然(ran)也(ye)有一些(xie)房(fang)(fang)(fang)企參與銀行的(de)(de)開設，甚至也(ye)有金融機構去參與房(fang)(fang)(fang)地產，因此，房(fang)(fang)(fang)地產向金融化轉型(xing)發展(zhan)是(shi)個(ge)大趨勢。
“準不良資產(chan)”將是未來房地產(chan)基金(jin)大(da)有作(zuo)為(wei)的地方
當前(qian)(qian)，隨(sui)著供(gong)給側(ce)改(gai)革(ge)的(de)深化，不(bu)良(liang)(liang)(liang)(liang)資(zi)(zi)產仍將持續加速反彈。“準不(bu)良(liang)(liang)(liang)(liang)資(zi)(zi)產處置”的(de)創新將更(geng)好(hao)(hao)地從源頭上(shang)解決(jue)不(bu)良(liang)(liang)(liang)(liang)資(zi)(zi)產處置難題(ti)，通(tong)過嚴(yan)謹(jin)的(de)項(xiang)目(mu)投資(zi)(zi)決(jue)策流(liu)程，篩選出具有(you)良(liang)(liang)(liang)(liang)好(hao)(hao)投資(zi)(zi)價值的(de)房(fang)地產投資(zi)(zi)項(xiang)目(mu)，在轉化成不(bu)良(liang)(liang)(liang)(liang)資(zi)(zi)產之前(qian)(qian)，通(tong)過嚴(yan)謹(jin)的(de)動態風控體(ti)系，確保從合約制定、過程監管到項(xiang)目(mu)退出的(de)投資(zi)(zi)全過程安(an)(an)全可控，這樣最有(you)利于房(fang)地產開發(fa)商以及投資(zi)(zi)者(zhe)提供(gong)安(an)(an)全可靠的(de)收(shou)益。
“房(fang)地產(chan)無國界”中(zhong)國房(fang)地產(chan)開發商應大步邁入世界舞(wu)臺(tai)
數據顯示，2015年中(zhong)國跨國房地產投資達176億(yi)美元，位列全球第二，同比增長41％。與此同時，中(zhong)國海(hai)外投資擴展到更多的全球門戶城市(shi)。其中(zhong)，倫敦、紐(niu)約(yue)、悉(xi)尼(ni)、巴黎等城市(shi)的不動產吸引投資增幅顯著。
張博士指出(chu)：僅就房地(di)產板塊(kuai)，現(xian)在(zai)與2009年(nian)海外(wai)地(di)產投資剛興起時候相比，已(yi)經有(you)著(zhu)近(jin)百倍的增長(chang)，當前越來(lai)越多的房地(di)產開發商已(yi)經步入國(guo)際化浪(lang)潮。 萬科、恒大(da)、碧(bi)桂園，全國(guo)前20強(qiang)、30強(qiang)都(dou)在(zai)海外(wai)地(di)產板塊(kuai)進(jin)行布局謀(mou)篇，我覺得真正的市場(chang)經濟就應該落(luo)到一(yi)句話，“房地(di)產無(wu)國(guo)界(jie)”。為(wei)什(shen)么國(guo)外(wai)的像黑石、鐵獅(shi)門(men)都(dou)做到中(zhong)國(guo)來(lai)了，中(zhong)國(guo)為(wei)什(shen)么不做過去。
另外，就(jiu)中國(guo)的(de)經濟總量(liang)來說，排名世界第二。但是在全(quan)球的(de)房地(di)(di)產市場(chang)上，占的(de)份(fen)額簡(jian)直(zhi)太(tai)小(xiao)了(le)，除了(le)國(guo)內的(de)份(fen)額，別人拿不到。在國(guo)際的(de)房地(di)(di)產市場(chang)上，占的(de)份(fen)額太(tai)小(xiao)了(le)。為什么我們不能很自豪的(de)去占一個大的(de)份(fen)額。
談到(dao)(dao)張博士多(duo)年(nian)來從事海外地(di)(di)產開發的(de)體(ti)會，他認為海外地(di)(di)產投資真是(shi)一個藍海，機(ji)會很好、上升趨勢明顯。第一，海外房地(di)(di)產市(shi)場(chang)份額極其大，第二(er)，市(shi)場(chang)的(de)金(jin)融手段、金(jin)融資源非常好。舉(ju)例來說，海外環境和市(shi)場(chang)現(xian)在(zai)機(ji)會比較好，美國市(shi)場(chang)上升的(de)機(ji)會很大。歐洲，尤其最(zui)近英國脫歐，有許多(duo)資產的(de)價(jia)格(ge)就下(xia)降了(le)，可能(neng)是(shi)機(ji)會型(xing)資產。就是(shi)這樣(yang)雙輪驅動使得房地(di)(di)產基(ji)金(jin)達到(dao)(dao)“規模大，市(shi)場(chang)大，利潤(run)高”的(de)優(you)勢。
所(suo)以房(fang)地產(chan)慢(man)慢(man)進(jin)入到(dao)現在這個(ge)階段(duan)，確實(shi)已經脫離了(le)完全(quan)開發(fa)建設(she)的(de)(de)階段(duan)。開發(fa)建設(she)成為它的(de)(de)一個(ge)物質載體(ti)，真正的(de)(de)實(shi)體(ti)就是房(fang)地產(chan)金融。所(suo)以對(dui)于(yu)房(fang)地產(chan)企業來說，無論在國(guo)內還是國(guo)外，對(dui)于(yu)房(fang)地產(chan)金融資(zi)源掌握的(de)(de)多少，操作的(de)(de)熟練程(cheng)度(du)(du)怎(zen)么樣，決定(ding)了(le)它的(de)(de)發(fa)展(zhan)程(cheng)度(du)(du)。
